요즘 금리와 집값 이슈로 인해 '경매'를 통해 내 집 마련이나 소액 부동산 투자를 시도하는 분들이 많아졌습니다.
하지만 경매는 일반 매매보다 더 복잡한 절차와 리스크를 동반합니다.
특히 초보자의 경우, 잘못된 정보나 섣부른 판단으로 낙찰 후 큰 손해를 보는 경우도 적지 않습니다.
그래서 오늘은 아파트 경매 입문자라면 반드시 알고 있어야 할 5가지 핵심 포인트를 정리해드립니다.
이 5가지만 제대로 이해하면, '안전하고 성공적인 첫 경매'에 가까워질 수 있습니다!
① 말소기준권리를 파악하라 – “내가 인수할 권리는 무엇인가?”
경매로 부동산을 낙찰받으면, 이전 소유자의 권리나 채무가 일정 부분 정리되는데요,
어디까지 말소되고, 어디까지 내가 떠안아야 하는지를 가르는 기준이 바로 ‘말소기준권리’입니다.
📌 이 권리는 등기부등본에서 확인할 수 있으며, 보통은 가장 먼저 설정된 근저당권이 해당됩니다.
이 말소기준권리보다 늦게 설정된 권리는 대부분 경매로 소멸되지만,
그보다 앞선 권리는 내가 인수하게 될 수도 있으니 반드시 체크해야 합니다.
✅ 등기부등본을 읽을 수 있어야, ‘안전한 물건’과 ‘위험한 물건’을 구분할 수 있어요.
② 임차인의 대항력 여부 확인 – “보증금을 인수하게 될 수도 있다!”
아무리 깔끔한 물건이라도 세입자(임차인)가 있는 경우, 그 권리를 정확히 파악하지 않으면 보증금을 통째로 인수하게 될 수 있습니다.
특히 아래 조건을 만족하는 세입자는 ‘대항력 있는 임차인’으로 간주되어 보증금이 보호됩니다:
- 세입자가 해당 집에 전입신고를 했고
- 확정일자를 받아두었으며
- 이 권리가 말소기준권리보다 빠르거나 배당요구를 안 했을 경우
👉 이런 경우 낙찰자가 보증금을 인수해야 합니다.
이는 수백, 수천만 원이 될 수 있어, 낙찰가에 큰 영향을 미칩니다.
✅ 매각물건명세서와 현황조사서에서 세입자의 전입일, 확정일자, 배당요구 여부를 반드시 확인하세요!
③ 낙찰가가 싸다고 좋은 게 아니다 – “시세 파악이 먼저!”
경매에 올라온 아파트가 시세보다 수천만 원 저렴해 보여도,
막상 취득세, 명도비용, 체납관리비 등을 고려하면 실익이 거의 없거나 오히려 손해일 수도 있습니다.
게다가 싸게 나왔다는 이유에는 반드시 이유가 있습니다.
주변에 묘지가 있다든지, 소음, 점유 문제, 법적 분쟁 등 숨은 이슈가 있을 수 있죠.
📌 반드시 국토부 실거래가, KB시세, 네이버 부동산 등으로 시세를 비교하세요.
그리고 "왜 이 물건이 싸게 나왔을까?"를 먼저 고민해보세요.
✅ 경매는 '싸게 사는 것'이 아니라 '잘 사는 것'이 중요합니다.
④ 명도 리스크 꼭 확인 – “누가 살고 있나요?”
낙찰을 받았다고 해도 점유자가 집을 비워주지 않으면 실질적인 내 집이 아닙니다.
이를 '명도'라고 부르며, 경매 후 가장 큰 스트레스 중 하나입니다.
특히 아래와 같은 경우 주의하세요:
- 소유자가 아닌 가족(부모, 자녀 등)이 거주 중인 경우
- 점유자가 보증금을 걸고 살았다고 주장하는 경우
- 현황조사서에 점유자 불명 또는 출입 거부가 기재된 경우
📌 이럴 땐 낙찰 후 명도소송을 해야 하며, 시간과 비용이 상당합니다.
또한 강제집행으로 갈 경우 추가 비용 수백만 원이 발생할 수 있습니다.
✅ 낙찰 전 반드시 현황조사서와 전입세대열람을 통해 실제 거주자 확인하세요!
⑤ 세금과 부대비용을 반드시 계산하라 – “실수익을 직접 따져보자”
초보자가 가장 많이 실수하는 포인트 중 하나가 바로 세금과 숨은 비용 계산을 빼먹는 것입니다.
표면상으로는 5,000만 원 싸게 낙찰받았지만, 실제로는 세금과 비용으로 4,000만 원이 빠져나갈 수도 있습니다.
반드시 고려해야 할 항목:
- 취득세: 보통 1.1% (조정지역 2주택자는 8~12% 중과)
- 양도세: 1년 미만 보유 시 45% + 지방소득세 4.5%
- 명도비용: 실거주자 퇴거에 따른 이사비, 법무비용
- 관리비 체납, 등기비용 등
✅ 낙찰 전, 총 취득비용과 예상 매도가격을 기준으로 실질 수익률을 계산해보세요.
이게 진짜 ‘투자’입니다.
✅ 마무리 정리: 경매 초보자가 꼭 기억해야 할 5가지
| 항목 | 핵심 포인트 |
|---|---|
| ① 말소기준권리 | 인수해야 할 권리 여부를 판단하는 기준 |
| ② 임차인의 권리 | 보증금 인수 리스크를 미리 확인 |
| ③ 시세 확인 | 왜 싸게 나왔는지부터 파악하자 |
| ④ 명도 리스크 | 실제 점유자를 반드시 확인하자 |
| ⑤ 세금/비용 계산 | 진짜 수익률은 숫자 속에 있다 |
🎯 첫 경매는 신중하게, 실전 경험자와 함께 배우며 시작하는 것을 추천합니다.
여러분의 첫 낙찰이 성공으로 이어지길 응원합니다. 😊